서울특별시 강남구
강남 규제지역
예 — 강남은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 조정대상지역 · 투기과열지구으로 지정돼 있습니다.
강남 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사로 더 줄 수 있음
실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 1,870만원
8억 주택 첫 취득 기준 세율 2.33% (중과 없음).
지방교육세·농어촌특별세 별도
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
강남에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 2022.5.10 이후 한시 배제가 시행됐고 최근 연장은 2026.5.9까지 — 이후 재연장 여부는 양도 시점 기준 기획재정부 공고로 확인 필요. 배제 종료 시 기본세율 + 20~30%p 중과.
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
강남 토지거래허가구역 안내
삼성·대치·청담·잠원 등 주요 재건축·상업지역은 개별 토지거래허가구역으로도 지정돼 있어, 매수 시 시청 허가와 2년 실거주 의무가 함께 적용됩니다.
강남은 어떤 규제지역인가
강남구는 2016년 11·3 대책 이후 단 한 번도 규제에서 풀린 적이 없는, 전국에서 규제 강도가 가장 높은 지역입니다. 대치·삼성·청담·잠원 일대는 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있었고, 10·15 대책으로 자치구 전역이 다시 3종 규제로 봉인됐습니다.
은마·압구정·개포 등 초대형 재건축 단지가 밀집해 정비사업 기대감이 상시 가격을 밀어 올리는 곳으로, 규제 해제 논의가 나올 때마다 시장 과열의 진원지가 되어 왔습니다.
은마·압구정·개포로 대표되는 재건축 단지가 자치구 전역에 걸쳐 있어, 정비사업 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있는 점을 매수 전 확인해야 합니다.
한 번도 풀리지 않은 규제지역
네 개 구 가운데서도 강남구는 삼성·대치·청담·잠원이 개별 토지거래허가구역으로까지 묶여 규제 밀도가 가장 높은 축입니다. 은마·압구정·개포 등 초대형 재건축이 몰려 있어, 완화 논의가 나올 때마다 해제 대상에서 가장 늦게 검토됩니다.
강남 위치와 주변 규제 현황
강남 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
강남 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 유지투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
1·3 대책(2023) 이후에도 해제되지 않고 규제가 유지된 4개 구
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
강남 규제지역 자주 묻는 질문
강남은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 강남은 조정대상지역 · 투기과열지구으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
강남은 어떤 규제를 받나요?
조정대상지역과 투기과열지구 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
강남에서 갭투자가 가능한가요?
토지거래허가구역과 실거주 의무가 함께 적용돼 전세를 낀 매매(갭투자)는 사실상 불가능합니다. 매수 후 2년간 직접 거주해야 합니다.