규제지역

2026-07-01 기준 전국 부동산 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역) 전체 목록입니다. 지역을 선택하면 규제 여부, 대출·세금 규제, 지정·해제 히스토리를 볼 수 있습니다.

규제지역 40곳 · 관찰 대상(비규제) 5곳 · 최종 확인 2026-08-04

규제지역이면 무엇이 달라지나

규제지역 지정은 대출 한도(LTV), 세금(취득세·양도세), 거래 절차(허가·실거주 의무) 세 축에서 영향을 줍니다. 어떤 규제가 걸리는지는 지역마다 다르므로, 아래에서 종류별 핵심만 확인한 뒤 개별 지역 페이지에서 현재 적용 중인 규제와 상세 내용을 보세요.

투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제

주택담보대출 한도(제도상)
가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
LTV(담보인정비율)
무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%

조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제

다주택자 양도세 중과
한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
취득세 중과
조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)

토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무

거래 전 허가
기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
실거주 의무
허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
DSR 대출한도 계산기연소득 기준 스트레스 DSR 한도와 담보 한도(LTV·금액캡)를 비교해 실제 한도가 어디서 막히는지 계산합니다.취득세 계산기집값·보유 주택 수로 주택 취득세와 조정대상지역 다주택 중과(8%·12%) 영향을 계산합니다.

한 번도 풀리지 않은 규제지역

4곳

서울 전역 25개 자치구와 과천·세종을 투기과열지구로 일괄 지정하고 강남4구 등을 투기지역으로 지정. 이후 2023년 1월 5일 1·3 대책은 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구만 남기고 전국 모든 규제지역을 해제했습니다. 여기 있는 4곳은 그 해제 국면을 거치지 않고 규제가 이어져 온 지역으로, 투기과열지구·조정대상지역 규제가 가장 오래 누적됐습니다.

서울 재지정 (10·15 대책)

21곳

2025년 10·15 대책은 서울 전역과 경기 일부를 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정했고, 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력이 발생했습니다. 여기 있는 서울 21곳은 1·3 대책으로 규제가 풀렸다가 이때 다시 묶인 자치구입니다. 세 규제가 함께 걸리면 대출 한도와 거래 절차가 동시에 바뀝니다.

경기 재지정 (10·15 대책)

12곳

같은 10·15 대책으로 규제지역에 다시 포함된 경기 12곳입니다. 2022년 11·10 대책과 2023년 1·3 대책을 거치며 규제가 해제됐다가 2025년 10월 20일부터 지정 효력을 다시 받게 됐습니다. 해제 이력이 있는 만큼 지역마다 적용되는 규제 종류가 다를 수 있어, 개별 지역 페이지에서 현재 규제 종류를 확인하는 편이 정확합니다.

2026 신규 지정 (6·30 대책)

3곳

2026년 6·30 대책으로 새로 지정된 경기 3곳입니다. 구리시·화성시 동탄구·용인시 기흥구를 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정(7월 1일 효력). 토지거래허가구역은 경기도가 별도 지정해 7월 5일부터 2027년 말까지 적용. 반도체 벨트·GTX 호재로 과열된 3곳을 묶은 3종 규제.

비규제 관찰 대상

5곳

현재 규제지역은 아니지만 풍선효과·개발 호재로 지정 가능성이 거론되는 지역입니다.