서울특별시 광진구
광진 규제지역
예 — 광진은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
광진 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
광진에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
광진은 어떤 규제지역인가
광진구는 광장동 학군과 한강변 자양·구의 재개발, 건대입구 상권을 아우르는 자치구입니다. 자양1재정비촉진구역 등 개발 기대가 이어지며 10·15 재지정에 포함됐습니다. 아차산과 한강 사이 좁은 띠에 주거지가 놓여 있어 광장동, 자양동, 구의동, 화양동이 각각 다른 수요층을 상대합니다. 학군을 보고 들어오는 장기 실거주, 대학가 상권을 낀 임대 수요, 한강변 개발을 기대한 매수가 한 자치구 안에서 동시에 움직여, 같은 규제 아래에서도 동네마다 매물이 소화되는 속도가 다릅니다.
광장동 학군 수요와 자양·구의 한강변 재개발(자양1재정비촉진구역 등) 기대가 겹쳐 시세가 강세를 보이며, 10·15 대책 재지정 대상에 포함됐습니다. 강남권 규제가 강화될 때마다 대체 수요가 유입되는 흐름이 나타난 점도 재지정 근거로 작용했습니다.
광진구 자양동 일대는 재정비촉진지구를 중심으로 개발이 이어져, 자양1재정비촉진구역이 2025년 초 준공인가를 받아 통합청사와 업무복합단지, 공동주택이 들어섰습니다. 자양4동 A구역도 신속통합기획으로 2025년 정비구역이 지정돼 한강변 초고층 대단지로 추진됩니다. 광장동은 준공 연차가 쌓인 단지가 많아 학군 실수요와 재건축 기대가 함께 얹히는 반면, 화양동 건대입구 일대는 원룸과 소형 주택 비중이 높아 매수 목적 자체가 다릅니다.
서울 재지정 그룹
재지정된 21개 구 중 광진구는 광장동 학군 수요와 자양·구의 한강변 재개발(자양1재정비촉진구역 등) 기대가 겹쳐 시세가 강세를 보인 자치구입니다. 서울 전역 동반 재지정에 함께 포함됐습니다. 인근 성동구가 정비사업 진행 중인 구역의 기대감으로 묶였다면, 광진구는 이미 준공에 이른 개발과 새로 지정된 구역이 함께 걸려 있어 규제 효과가 서로 다른 단계의 매물에 동시에 적용됩니다.
광진 위치와 주변 규제 현황
광진 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
광진 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
광진 규제지역 자주 묻는 질문
광진은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 광진은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
광진은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
광장동 학군 아파트는 실수요가 많은데 대출은 얼마나 되나요?
광장동 학군 아파트처럼 실수요가 많은 단지도 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 비규제지역보다 낮게 잡히고 자금조달계획서를 반드시 내야 합니다. 무주택·다주택 여부와 대책별 기준에 따라 한도가 달라지므로, 매수 시점의 규제를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
건대입구 근처 소형 주택을 임대 목적으로 사려는데 괜찮을까요?
광진구는 10·15 대책으로 관내 아파트가 토지거래허가구역에 묶여, 허가를 받은 매수인이 직접 거주해야 합니다. 아파트를 사서 세를 놓는 방식은 사실상 성립하지 않습니다. 건대입구 일대에 많은 원룸·다세대 같은 비아파트는 허가 대상인지가 물건마다 갈릴 수 있으니 종류를 특정해 구청에 문의하는 편이 정확하고, 어느 쪽이든 규제지역 대출 한도 축소와 자금조달계획서 의무는 따라옵니다.
자양동 한강변 정비구역은 지금 매수가 가능한가요?
구역마다 진행 단계가 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 투기과열지구에서는 조합 설립 이후 조합원 지위 양도가 제한되는 구간이 있으므로, 어느 단계인지와 예외 사유 해당 여부를 확인한 뒤 계약해야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.