서울특별시 성동구
성동 규제지역
예 — 성동은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
성동 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
성동에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
성동은 어떤 규제지역인가
성동구는 성수동 카페거리와 준공업지역 재편, 왕십리 뉴타운, 트리마제·아크로서울포레스트 같은 초고가 주상복합이 밀집한 곳입니다. 성수전략정비구역 재개발 기대가 커 재지정 1순위로 꼽혔습니다. 서울숲과 한강을 낀 성수동, 뉴타운으로 정비를 마친 왕십리·행당, 강남 접근성이 좋은 옥수·금호가 각각 다른 성격의 주거지를 이루고 있어 한 자치구 안에서 시세대가 여러 겹으로 나뉩니다. 그래서 매물을 볼 때 어느 생활권에 속하는지가 사업 단계만큼이나 중요한 변수가 됩니다.
성수전략정비구역과 삼표부지 개발이 한강변 초고층 기대감을 키우며 강남에 준하는 시세 상승을 보여, 규제 재지정 명분이 됐습니다. 준공업지역 재편으로 업무 기능이 늘며 인근 주거 수요까지 두터워진 점도 함께 작용했습니다.
성동구 성수전략정비구역은 성수동 한강변 1~4지구로 나뉜 총 9천여 가구 규모의 재개발로, 각 지구가 조합 설립을 마치고 초고층 건축심의 단계를 밟고 있습니다. 옛 삼표레미콘 부지는 최고 79층 업무복합단지로 개발이 추진됩니다. 정비사업 단지는 매수 시 조합원 지위 승계 가능 여부를 개별 확인해야 합니다. 준공업지역에서는 지식산업센터와 근린생활시설이 주거지와 가까이 섞여 있어, 주택으로 보이는 매물이라도 등기상 용도가 다른 경우가 있으니 서류 확인이 필요합니다.
서울 재지정 그룹
서울 재지정 그룹에서 성동구는 성수전략정비구역과 삼표부지 개발이 한강변 초고층 기대를 키워 강남에 준하는 상승을 보인 것이 재지정 1순위로 꼽힌 배경입니다. 21개 구 일괄 재지정에 함께 묶였습니다. 강북권에서는 용산구와 함께 한강변 대형 정비사업을 축으로 규제 근거가 쌓인 드문 사례이며, 준공업지역 재편이라는 축이 하나 더 있어 주거와 업무 용도가 뒤섞인 매물이 많다는 점에서 구분됩니다.
성동 위치와 주변 규제 현황
성동 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
성동 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
성동 규제지역 자주 묻는 질문
성동은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 성동은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
성동은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
성수동 재개발(성수전략정비구역) 지분을 사도 되나요?
성수전략정비구역은 정비사업 단계별로 조합원 지위 양도가 제한될 수 있고, 규제지역이라 대출·자금조달 규제도 함께 적용돼 매수 전 구역별 진행 상황을 확인해야 합니다.
성수동 준공업지역의 지식산업센터나 근생 건물도 규제를 받나요?
규제지역 규제는 주택을 대상으로 하므로 업무용 시설은 적용 기준이 다릅니다. 다만 성수동에는 주택과 비주택이 가까이 섞여 있고 외관만으로는 구분이 어려운 물건도 있어, 등기부와 건축물대장의 용도를 확인한 뒤 어떤 규제가 적용되는지 판단해야 합니다.
왕십리·행당 같은 이미 정비된 단지는 규제가 덜한가요?
규제는 자치구 단위로 적용돼 정비를 마친 단지도 대출 한도 축소와 자금조달계획서 의무를 동일하게 받습니다. 다만 정비사업 단계와 연동된 조합원 지위 양도 제한은 해당하지 않아 확인할 항목은 단순한 편입니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.