서울특별시 용산구
용산 규제지역
예 — 용산은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 조정대상지역 · 투기과열지구으로 지정돼 있습니다.
용산 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사로 더 줄 수 있음
실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 1,870만원
8억 주택 첫 취득 기준 세율 2.33% (중과 없음).
지방교육세·농어촌특별세 별도
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
용산에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 2022.5.10 이후 한시 배제가 시행됐고 최근 연장은 2026.5.9까지 — 이후 재연장 여부는 양도 시점 기준 기획재정부 공고로 확인 필요. 배제 종료 시 기본세율 + 20~30%p 중과.
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
용산은 어떤 규제지역인가
용산구는 강남3구가 아니면서도 1·3 대책의 마지막 규제지역 4곳에 포함된 유일한 강북권 자치구입니다. 한남뉴타운·이촌 리모델링과 용산국제업무지구 개발이 겹치며 규제 유지의 명분이 됐습니다.
대통령 집무실 이전과 용산정비창 국제업무지구 착공 기대가 한남·이촌 일대 집값을 자극해, 강남과 함께 규제가 유지됐습니다.
한 번도 풀리지 않은 규제지역
강남·서초·송파·용산 4개 구는 2023년 1·3 대책 때 전국이 대부분 해제되는 와중에도 규제가 유지된 지역입니다. 이 그룹은 규제 완화 논의의 마지막 보루로, 시장 과열의 진원지로 평가됩니다.
용산 위치와 주변 규제 현황
용산 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
용산 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 유지투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
1·3 대책(2023) 이후에도 해제되지 않고 규제가 유지된 4개 구
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
용산 규제지역 자주 묻는 질문
용산은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 용산은 조정대상지역 · 투기과열지구으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
용산은 어떤 규제를 받나요?
조정대상지역과 투기과열지구 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
한남뉴타운 지분을 사면 새 아파트를 받을 수 있나요?
재개발 조합원 입주권은 사업 단계에 따라 양도 제한을 받을 수 있고, 투기과열지구에서는 관리처분 이후 조합원 지위 양도가 막히는 구간이 있어 매수 시점 확인이 필수입니다.