서울특별시 중구
중구 규제지역
예 — 중구는 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
중구 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
중구에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
중구는 어떤 규제지역인가
서울 중구는 명동·을지로 업무지구와 신당·황학동 재개발이 맞물린 도심 자치구입니다. 주택 수는 적지만 도심 재개발 기대감이 커 10·15 대책 재지정 대상에 포함됐습니다. 자치구 면적의 상당 부분이 상업·업무지역이라 주거지는 신당동과 황학동, 회현·중림 일대에 몰려 있고, 아파트보다 주상복합과 오피스텔의 비중이 높은 편입니다. 도심 근무자의 실수요가 꾸준한 반면 전체 주택 재고가 얇아, 신축 한 단지가 들어설 때마다 시세 기준선이 크게 움직입니다. 그래서 중구에서는 매물의 용도가 주거인지 업무인지부터 확인하는 것이 첫 단계입니다.
명동·을지로 업무지구를 낀 도심으로 주택 수는 적지만, 신당·황학 재개발 기대와 도심 접근성이 시세를 밀어 올려 10·15 대책 재지정 대상에 포함됐습니다. 주택 재고가 얇아 거래 몇 건만으로도 지표가 흔들리는 구조도 재지정 판단에 작용했습니다.
중구는 세운재정비촉진지구 3·5·6구역을 서울시가 직접 정비계획을 수립하며 종묘~퇴계로 도심 복합개발을 추진하고 있습니다. 황학동 일대 상업지역에서도 지구단위계획 수립이 진행되고 있습니다. 특히 중구에 많은 오피스텔은 등기부상 용도와 실제 사용 형태가 다른 경우가 있어, 주택 수 산정과 대출 취급 기준이 갈릴 수 있으므로 계약 전에 용도를 서류로 확인해야 합니다.
서울 재지정 그룹
재지정된 서울 21개 구 가운데 중구는 명동·을지로 업무지구를 낀 도심이라 주택 수는 적지만, 신당·황학 재개발 기대와 도심 접근성이 시세를 밀어 올린 축입니다. 개별 완화 없이 서울 전역과 함께 규제선 안으로 되돌아왔습니다. 주거 중심 자치구들이 대단지 시세로 규제 근거를 만든 것과 달리, 중구는 얇은 주택 재고 위에 도심 개발 기대가 얹히는 형태라 변동 폭이 큰 편이고, 그룹 안에서 주거 비중이 가장 낮은 축에 속하면서도 규제 강도는 같습니다.
중구 위치와 주변 규제 현황
중구 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
중구 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
중구 규제지역 자주 묻는 질문
중구는 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 중구는 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
중구는 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
서울 중구는 주상복합·오피스텔이 많은데 이것도 규제받나요?
주택으로 쓰이는 주상복합·오피스텔은 규제지역 대출·세제 규제를 동일하게 받습니다. 다만 업무용 오피스텔은 적용 기준이 달라 매수 전 용도 확인이 필요합니다.
도심 직장 때문에 중구에 집을 사려는데 선택지가 적은 편인가요?
중구는 상업·업무지역 비중이 높아 주거용 재고가 적고 매물이 신당·황학·회현 일대에 몰려 있습니다. 선택지가 좁아 급하게 결정하기 쉬운데, 규제지역에서는 대출 한도가 낮게 묶이므로 자금 계획을 먼저 확정하는 순서가 안전합니다.
세운재정비촉진지구 안의 물건을 사면 개발 이익을 볼 수 있나요?
정비계획 수립과 실제 착공 사이에는 긴 시간이 걸리고 계획이 변경되는 경우도 있어, 개발 이익을 전제로 한 매수는 위험이 큽니다. 또한 투기과열지구에서는 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있으므로, 해당 구역이 어느 단계에 있는지 먼저 확인해야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.