서울특별시 종로구
종로 규제지역
예 — 종로는 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
종로 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
종로에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
종로는 어떤 규제지역인가
종로구는 경복궁과 사대문 안 도심을 품은 자치구로, 평창동·부암동의 고가 단독주택과 무악·교남 재개발이 공존합니다. 2023년 1·3 대책으로 규제에서 풀렸다가 10·15 대책으로 서울 전역과 함께 재지정됐습니다. 궁궐과 성곽, 한옥밀집지역이 자치구 한복판을 차지하고 있어 높이와 경관에 관한 별도 심의가 따라붙는 구역이 많은 것이 다른 자치구와 크게 다른 점입니다. 그래서 종로구에서는 규제지역 여부와 별개로 그 필지에 어떤 건축 규제가 걸려 있는지를 함께 확인해야 합니다.
평창·부암동 고가 단독주택과 무악·교남 재개발이 공존하는 도심 자치구로, 도심 정비사업 기대가 이어져 2023년 해제 뒤 10·15 대책에서 서울 전역과 함께 재지정됐습니다. 해제 기간 동안 도심 접근성이 좋은 신축을 중심으로 거래가 살아나며 인근 자치구와의 격차가 좁혀진 점도 배경이 됐습니다.
종로구는 돈의문뉴타운이 경희궁자이로 재개발을 마쳤고, 오랜 기간 묶여 있던 창신·숭인 일대가 2024년 재개발구역으로 지정돼 정비에 다시 시동을 걸었습니다. 세운재정비촉진지구 일부 구역도 종로구에 속해 도심 고밀 복합개발이 추진됩니다. 반대로 북촌·서촌처럼 한옥이 밀집한 구역은 정비보다 보전 쪽에 무게가 실려 있어, 매수 뒤 증축이나 신축이 생각만큼 자유롭지 않을 수 있습니다. 평창동·부암동 단독주택은 지형과 경관 규제 탓에 같은 대지면적이라도 지을 수 있는 규모가 달라지므로, 건축 가능 범위를 미리 확인해야 합니다.
서울 재지정 그룹
서울 21개 구 재지정 그룹에서 종로구는 경복궁과 사대문 안 도심을 품은 자치구로, 평창·부암동 고가 단독주택과 무악·교남 재개발이 공존하는 것이 특징입니다. 도심 정비 기대가 이어져 2023년 해제 뒤 서울 전역과 함께 3종 규제로 되돌아왔습니다. 같은 그룹의 다른 자치구가 대단지 아파트 시세를 근거로 묶였다면, 종로구는 아파트 재고 자체가 적어 단독주택과 재개발 지분이 시세를 대표합니다.
종로 위치와 주변 규제 현황
종로 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
종로 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
종로 규제지역 자주 묻는 질문
종로는 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 종로는 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
종로는 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
종로구 단독주택이나 재개발 지분도 규제 대상인가요?
규제지역 지정은 주택 유형과 무관하게 적용돼, 무악·교남 재개발 지분이나 평창동 단독주택 매수에도 대출 한도 축소와 자금조달계획서 제출 등 규제가 동일하게 적용됩니다.
한옥을 사서 고쳐 살고 싶은데 제약이 있나요?
규제지역 규제와는 별개로, 한옥밀집지역이나 문화재 주변 구역에서는 외관·높이 등에 관한 별도 심의나 기준이 적용될 수 있습니다. 매수 전에 해당 필지에 어떤 지구·구역 지정이 걸려 있는지 구청에 확인하고, 계획한 수선 범위가 가능한지 먼저 따져 보는 것이 안전합니다.
창신·숭인 재개발구역 물건을 지금 사도 되나요?
정비구역으로 지정됐더라도 조합 설립과 사업시행 등 이후 단계가 남아 있고, 투기과열지구에서는 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다. 구역 지정과 착공 사이에는 시간이 오래 걸리므로 진행 단계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.