서울특별시 송파구
송파 규제지역
예 — 송파는 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 조정대상지역 · 투기과열지구으로 지정돼 있습니다.
송파 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사로 더 줄 수 있음
실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 1,870만원
8억 주택 첫 취득 기준 세율 2.33% (중과 없음).
지방교육세·농어촌특별세 별도
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
송파에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 2022.5.10 이후 한시 배제가 시행됐고 최근 연장은 2026.5.9까지 — 이후 재연장 여부는 양도 시점 기준 기획재정부 공고로 확인 필요. 배제 종료 시 기본세율 + 20~30%p 중과.
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
송파 토지거래허가구역 안내
잠실동 일대는 국제교류복합지구 개발과 맞물려 별도 토지거래허가구역으로도 지정돼 있어, 실거주 목적이 아니면 매매 허가를 받기 어렵습니다.
송파는 어떤 규제지역인가
송파구는 잠실 주공5단지·리센츠·엘스 등 대단지가 몰려 있어 강남권 시세를 선도하는 지역이며, 2016년 이후 규제가 유지되고 있습니다. 잠실·삼성 국제교류복합지구(MICE) 개발 기대감이 겹쳐 토지거래허가구역이 장기간 유지돼 온 곳이기도 합니다.
잠실 대단지와 국제교류복합지구(MICE) 개발 기대가 맞물려 강남권 시세를 선도해 온 지역으로, 규제를 풀면 잠실을 축으로 강남 전역이 동반 과열될 위험이 커 규제가 유지됐습니다.
한 번도 풀리지 않은 규제지역
강남·서초·송파·용산 4개 구는 2023년 1·3 대책 때 전국이 대부분 해제되는 와중에도 규제가 유지된 지역입니다. 이 그룹은 규제 완화 논의의 마지막 보루로, 시장 과열의 진원지로 평가됩니다.
송파 위치와 주변 규제 현황
송파 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
송파 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 유지투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
1·3 대책(2023) 이후에도 해제되지 않고 규제가 유지된 4개 구
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
송파 규제지역 자주 묻는 질문
송파는 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 송파는 조정대상지역 · 투기과열지구으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
송파는 어떤 규제를 받나요?
조정대상지역과 투기과열지구 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
잠실 주공5단지 같은 재건축 단지도 토지거래허가를 받아야 하나요?
네. 잠실동 일대는 토지거래허가구역이라 매수 시 시청 허가와 2년 실거주 의무가 적용돼, 전세를 낀 갭투자는 사실상 불가능합니다.
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