서울특별시 구로구
구로 규제지역
예 — 구로는 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
구로 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
구로에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
구로는 어떤 규제지역인가
구로구는 신도림 역세권 주상복합과 구로디지털단지 배후 주거지, 고척·개봉 재개발이 어우러진 서남권 자치구입니다. 신도림·개봉 정비사업 기대로 재지정됐습니다. 신도림 일대는 환승 수요가 모이는 자리라 역세권 고층 주거가 들어선 반면, 고척·개봉·오류동 쪽은 노후 저층 주택이 남아 있어 자치구 안의 주거 형태가 뚜렷하게 갈립니다. 구로디지털단지에 근무하는 직장인이 인근에서 전월세를 구하는 흐름도 오래 이어져 왔습니다. 신도림 주상복합은 이미 완성된 아파트를 사는 거래인 반면 고척·개봉 재개발 지분은 구역 지정과 조합 단계를 따져야 하는 거래여서, 규제 아래에서 준비할 서류부터 서로 다릅니다.
신도림 역세권 주상복합과 구로디지털단지 배후 수요, 고척·개봉 재개발 기대가 어우러져 시세가 강세를 보이며 재지정됐습니다. 신속통합기획으로 여러 구역이 동시에 절차를 밟으면서, 한 구역의 진척이 다른 구역 기대감으로 번지는 모습이 반복됐습니다. 서울 서남권에서 상대적으로 진입이 수월한 지역으로 인식돼 상승 국면마다 매수세가 유입된 점도 재지정 판단에 반영됐습니다.
구로구는 고척·개봉·오류동 일대에서 신속통합기획 재개발이 여러 구역에서 진행돼, 고척동과 오류동 구역이 정비계획을 확정하고 개봉동 구역도 정비계획 수립 절차를 밟고 있습니다. 매수를 검토한다면 같은 구로구라도 신도림 주상복합과 고척·개봉 재개발 지분은 완전히 다른 물건으로 봐야 합니다. 재개발 지분 쪽은 구역 지정 여부와 조합 단계에 따라 지위 양도가 막히는 구간이 있어, 중개사 설명만으로 판단하지 말고 구역 현황을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
서울 재지정 그룹
재지정된 21개 구 중 구로구는 신도림 역세권 주상복합과 구로디지털단지 배후 수요, 고척·개봉 재개발 기대가 어우러진 서남권 자치구입니다. 서남권 정비 수요가 겹치며 서울 전역 재지정에 함께 묶였습니다. 그룹 안에서 구로구는 완성된 신축과 미정비 저층 주택가가 한 자치구 안에 공존하는 과도기형에 가깝습니다. 그래서 자치구 평균 지표만 보고 판단하기 어렵고, 동 단위로 시세와 절차가 갈리는 폭이 큰 편입니다.
구로 위치와 주변 규제 현황
구로 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
구로 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
구로 규제지역 자주 묻는 질문
구로는 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 구로는 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
구로는 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
신도림·개봉 재개발 지분도 규제 대상인가요?
네. 재개발 지분·입주권도 규제지역 대출·세제 규제를 받으며, 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 제한되는 구간이 있어 매수 전 구역 단계를 확인해야 합니다.
구로디지털단지 근처 소형 아파트를 임대용으로 사도 되나요?
토지거래허가구역에서는 실거주 목적이 인정돼야 허가가 나므로, 임대 수익을 노린 매수는 어렵습니다. 직장이 인근이어서 실제로 거주할 계획이라면 사정이 다르지만, 허가 심사는 개별적으로 이뤄집니다.
아직 정비구역으로 지정되지 않은 노후 주택을 미리 사두면 어떤가요?
구역 지정 전 매수는 사업이 실제로 추진될지 확실하지 않다는 위험을 함께 떠안는 선택입니다. 여기에 허가에 따른 실거주 의무까지 붙으므로, 장기간 직접 거주할 수 있는지를 먼저 따져야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.