양천 규제지역

양천구는 목동 신시가지 14개 단지 재건축과 대치동에 견주는 목동 학원가로 대표되는 서남권 자치구입니다. 목동 재건축 안전진단 통과 기대가 커지며 시세를 끌어올려 재지정됐습니다. 목동과 신정동에 걸친 신시가지 단지가 한 시기에 조성돼, 재건축 절차가 자치구 전체에서 거의 동시에 굴러가는 것이 다른 지역에서 보기 어려운 특징입니다. 학원가를 따라 학기 단위로 전입과 전출이 반복돼, 전세 시장이 학사 일정에 맞춰 움직이는 성격도 뚜렷합니다. 여기에 전역 규제가 겹치면서 학군 목적의 이주에도 실거주 요건을 먼저 따져야 하는 구조가 됐습니다.

목동 신시가지 재건축이 본격화하면서 학군 수요와 재건축 투자 수요가 겹쳐, 서울 서남권에서 가장 뚜렷한 상승세를 보였습니다. 안전진단과 정비구역 지정 같은 절차가 단지별로 이어지면서 그때마다 호가가 계단식으로 올라가는 흐름이 관측됐습니다. 학군이라는 상시 수요와 재건축이라는 기대 수요가 한 지역에서 겹치는 구조여서, 규제를 풀 경우 서남권 전반으로 상승 압력이 번진다는 판단이 재지정 근거가 됐습니다.

목동 신시가지 1~14단지는 2024년 2월 전 단지가 재건축 안전진단을 통과한 데 이어, 2025년 말 14개 단지 전부 정비구역 지정이 완료됐습니다. 2026년부터 단지별 시공사 선정 등 후속 절차에 들어갔으며, 재건축이 끝나면 약 2만6천 가구가 4만7천여 가구로 늘어날 전망입니다. 매수 실무에서는 단지 번호마다 절차 진도가 달라, 같은 목동이라도 조합원 지위 승계 가능 여부가 갈릴 수 있습니다. 학군 때문에 들어오는 경우라면 허가에 따른 실거주 의무와 자녀 전학 시점을 함께 맞춰 잔금 일정을 잡아야 합니다.