경기도 광명시
광명 규제지역
예 — 광명은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
광명 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
광명에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
광명 토지거래허가구역 안내
광명시는 10·15 대책으로 관내 아파트가 토지거래허가구역으로 지정돼 2025년 10월 20일부터 실거주 목적일 때만 거래가 허가됩니다.
광명은 어떤 규제지역인가
광명시는 광명뉴타운 11개 구역 재개발과 철산주공 재건축, KTX 광명역세권 개발이 동시에 진행되는 도시입니다. 서울 구로·금천과 생활권을 공유해 상승기마다 서울발 수요가 유입되며 10·15 대책으로 재지정됐습니다. 7호선이 시내를 지나 강남권까지 환승 없이 닿는 구간이 있어 통근 수요가 두텁습니다. 오래된 주거지 정비와 역세권 개발이 서로 다른 축에서 동시에 굴러가는 것이 이 도시의 현재 모습입니다.
광명뉴타운 신축 입주와 철산 재건축이 이어지며 서울 서남권 대체지로 부각돼, 경기 재지정 12곳에 포함됐습니다. 정비사업이 한꺼번에 몰린 탓에 신축 비중이 빠르게 늘었고, 새 아파트가 만든 가격대가 기존 단지까지 끌어올리는 흐름이 나타났습니다. 서울과 생활권이 겹쳐 서울 규제가 강화될 때마다 수요가 옮겨오는 경로에 있다는 점도 반복해 지적됐습니다.
광명시는 광명뉴타운 재개발이 다수 구역 준공·착공으로 진행되고, 철산주공 재건축도 8·9단지(철산자이 더 헤리티지)가 2025년 입주하는 등 대규모 입주가 이어집니다. 신안산선이 광명역을 경유해 공사 중입니다. 구역별 진행 속도가 달라 같은 뉴타운 안에서도 입주 시점이 몇 년씩 벌어지므로, 실거주 시점을 먼저 정한 뒤 그에 맞는 구역을 좁히는 방식이 현실적입니다. 하안동처럼 아직 정비가 본격화하지 않은 곳도 있어, 도시 전체를 하나의 시세로 묶어 판단하기 어렵다는 점도 유의할 대목입니다.
경기 재지정 그룹
경기 재지정 12곳 가운데 광명시는 광명뉴타운 11개 구역 재개발과 철산주공 재건축, KTX 광명역세권 개발이 동시에 진행되는 도시입니다. 서울 구로·금천과 생활권을 공유해 상승기마다 서울발 수요가 유입되며 재지정됐습니다. 같은 그룹에서 신도시 조성이 축인 도시들과 달리, 광명은 기존 시가지를 다시 짓는 정비사업의 규모가 지정 근거의 중심입니다.
광명 위치와 주변 규제 현황
광명 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
광명 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
광명 규제지역 자주 묻는 질문
광명은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 광명은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
광명은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
광명뉴타운 입주권을 매수할 수 있나요?
광명뉴타운은 구역별로 사업 단계가 달라, 투기과열지구 조합원 지위 양도 제한에 걸리는 구역은 입주권 매수가 막힐 수 있습니다. 매수 전 구역별 진행 상황을 확인해야 합니다.
광명 아파트를 전세 끼고 매수할 수 있나요?
광명시는 관내 아파트가 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 목적일 때만 거래가 허가됩니다. 전세를 낀 매수는 성립하지 않으므로, 잔금 이후 곧바로 입주할 수 있는 상황인지를 계약 전에 확인해야 합니다.
철산 재건축과 광명뉴타운은 확인할 항목이 같은가요?
철산은 재건축, 광명뉴타운은 재개발이라 조합원 지위 양도 제한이 적용되는 시점과 예외 사유가 서로 다릅니다. 두 사업을 같은 기준으로 비교하지 말고, 해당 단지나 구역의 사업 유형과 단계를 각각 확인해야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.