서울특별시 도봉구
도봉 규제지역
예 — 도봉은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
도봉 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
도봉에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
도봉은 어떤 규제지역인가
도봉구는 창동 차량기지·환승주차장 부지의 서울아레나와 창동역세권 개발이 최대 호재인 자치구입니다. 방학·쌍문 재건축 기대까지 겹쳐 서울 전역 재지정에 함께 묶였습니다. 서울 동북단 끝에 있어 도심까지의 거리가 먼 대신, 준공 연차가 오래된 중층 단지가 넓게 분포해 재건축 연한을 넘긴 단지가 많은 것이 특징입니다. 창동역 일대에 광역 거점 기능을 심으려는 계획이 이어지며 개발 소식에 인근 노후 단지의 기대감이 함께 움직여, 계획의 확정 여부를 가려 읽는 것이 매수 판단에 직접 영향을 줍니다.
창동 차량기지 부지의 서울아레나와 창동역세권 개발이 최대 호재로, 방학·쌍문 재건축 연한 도래까지 겹치며 서울 전역 재지정에 함께 묶였습니다. 진입 부담이 덜한 지역으로 꼽혀 상승 국면마다 매수세가 뒤늦게 붙는 흐름이 나타난 점도 함께 작용했습니다.
도봉구는 창동역 인근에 국내 최대 규모 공연장 서울아레나가 2024년 착공해 2027년 준공을 목표로 공사 중이며, 창동·상계 신경제중심지 개발의 핵심 시설입니다. 방학신동아1단지 등 노후 단지 재건축과 쌍문동 재개발도 신속통합기획으로 추진됩니다. 재건축 연한을 넘겼다는 것과 사업이 실제로 진행 중이라는 것은 전혀 다른 이야기라, 매물을 볼 때 안전진단이나 조합 설립 등 어느 단계까지 갔는지 확인하는 것이 먼저입니다.
서울 재지정 그룹
서울 재지정 그룹에서 도봉구는 창동 차량기지 부지의 서울아레나와 창동역세권 개발이 최대 호재로, 방학·쌍문 재건축 연한 도래까지 겹친 것이 재지정 배경입니다. 서울 전역과 함께 3종 규제로 되돌아왔습니다. 같은 동북권의 강북·중랑이 노후 저층 주택 정비를 축으로 삼는 것과 달리, 도봉구는 재건축 연한에 이른 중층 아파트 단지가 정비의 주된 대상이라 매물 형태가 다릅니다.
도봉 위치와 주변 규제 현황
도봉 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
도봉 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
도봉 규제지역 자주 묻는 질문
도봉은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 도봉은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
도봉은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
창동역세권·서울아레나 개발이 규제와 관련 있나요?
창동역세권 개발 기대가 도봉구 시세를 밀어 올린 배경 중 하나이며, 규제지역 지정으로 인근 재건축·신축 매수에도 대출 한도 축소와 자금조달계획서 등 규제가 적용됩니다.
방학·쌍문의 오래된 아파트를 재건축 기대로 사도 될까요?
재건축 연한을 넘겼다고 사업이 진행 중인 것은 아니며, 안전진단과 조합 설립 등 남은 절차가 깁니다. 투기과열지구에서는 조합 설립 이후 조합원 지위 양도가 제한될 수 있으므로, 단지가 어느 단계에 있는지 확인한 뒤 매수 시점을 정해야 합니다.
도봉구는 서울 외곽인데 규제 강도가 다른가요?
규제지역 지정은 자치구 단위라 서울 외곽이라는 이유로 완화되지 않습니다. 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역이 함께 적용돼 대출·세제뿐 아니라 허가 절차와 실거주 의무까지 확인해야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.