서울특별시 강북구
강북 규제지역
예 — 강북은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
강북 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
강북에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
강북은 어떤 규제지역인가
강북구는 미아뉴타운을 중심으로 재개발이 진행돼 온 동북권 자치구입니다. 상대적으로 저렴한 시세 덕에 서울 상승기마다 갭 메우기 매수가 몰려, 10·15 재지정 대상에 포함됐습니다. 북한산과 우이천을 낀 지형 탓에 평지가 넓지 않아 경사지 주택가가 많고, 대단지 아파트가 들어설 수 있는 자리가 제한적입니다. 그래서 미아 일대의 정비된 구역과 수유·번동의 노후 저층 주택가가 나뉘는 구조가 오래 이어졌고, 최근에는 소규모 정비 방식이 병행되면서 매물마다 걸린 사업 방식이 제각각입니다.
미아뉴타운을 중심으로 재개발이 진행돼 온 지역으로, 상대적으로 낮은 시세 탓에 서울 상승기마다 갭 메우기 매수가 몰려 10·15 재지정 대상이 됐습니다. 서울 안에서 마지막으로 오르는 지역으로 지목되는 일이 반복된 점도 자치구 단위 일괄 지정의 근거가 됐습니다.
강북구는 미아뉴타운 재개발이 이어져 미아3구역이 관리처분인가를 받고 이주에 들어갔으며, 미아4구역도 사업시행인가 단계로 추진되고 있습니다. 번동 일대는 서울시 모아타운 1호 시범사업지로 2024년 착공했습니다. 모아타운 같은 소규모 정비는 대규모 재개발과 절차와 기간이 달라, 같은 노후 주택이라도 어떤 방식으로 묶여 있는지에 따라 매수 뒤 그림이 완전히 달라집니다.
서울 재지정 그룹
재지정된 21개 구 중 강북구는 미아뉴타운을 중심으로 재개발이 진행돼 온 동북권 자치구로, 상대적으로 낮은 시세 탓에 서울 상승기마다 갭 메우기 매수가 몰린 것이 재지정 사유가 됐습니다. 자치구 단위 일괄 재지정에 함께 묶였습니다. 인근 성북구가 완성된 뉴타운의 시세로 규제 근거를 만든 것과 달리, 강북구는 진행 중인 구역과 소규모 정비가 섞여 있어 시장 흐름이 더 늦게 따라옵니다.
강북 위치와 주변 규제 현황
강북 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
강북 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
강북 규제지역 자주 묻는 질문
강북은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 강북은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
강북은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
강북구는 저가 아파트가 많은데 갭투자가 몰리나요?
규제지역 지정으로 대출 한도가 줄고 자금조달계획서가 요구돼 갭투자 여건은 예전보다 까다로워졌습니다. 미아 일대 소형 아파트도 규제 대상에 동일하게 포함됩니다.
모아타운으로 묶인 번동 주택을 사면 어떻게 되나요?
모아타운은 소규모 주택정비를 묶어 추진하는 방식이라 대규모 재개발과 절차가 다르고 사업별 속도 차이가 큽니다. 해당 필지가 어느 사업의 어느 단계에 있는지 구청에 확인해야 하며, 대출·자금조달 규제는 그와 별개로 적용됩니다.
미아뉴타운 이주가 시작된 구역의 물건도 살 수 있나요?
관리처분인가를 받은 뒤에는 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되며, 예외 사유에 해당하는지에 따라 매수 가능 여부가 갈립니다. 이주 단계라는 이유만으로 매수가 가능하다고 판단하지 말고 조합에 직접 확인해야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.