서울특별시 은평구
은평 규제지역
예 — 은평은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
은평 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
은평에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
은평은 어떤 규제지역인가
은평구는 은평뉴타운과 수색·증산 역세권 개발이 대표하는 서북권 자치구입니다. 수색·증산뉴타운과 GTX-A 연계 기대가 반영돼 10·15 재지정에 포함됐습니다. 대규모 뉴타운으로 주거지가 한 번 정비된 지역과, 아직 노후 저층 주택이 남아 후속 재개발을 기다리는 지역이 자치구 안에 나란히 있는 것이 은평구의 특징입니다. 연신내·불광 일대는 광역 철도가 닿으면서 도심과 강남 방면 통근 시간이 줄어 실거주 문의가 늘었습니다. 자치구 전역에 규제가 걸린 지금은 갈현1·대조1처럼 이주와 분양이 진행 중인 대형 재개발 구역이 여럿이라, 같은 은평구 매물이라도 조합원 지위를 승계할 수 있는 단계인지가 매수 가능 여부를 먼저 가릅니다.
은평뉴타운과 수색·증산뉴타운, GTX-A 연계 개발 기대가 반영돼 10·15 대책 재지정 대상에 포함됐습니다. 서북권에서 신축 공급이 몰린 지역이라, 광역 교통 개통 소식이 나올 때마다 실거주 수요가 즉각 반응하는 흐름이 관측됐습니다. 대형 재개발 구역이 아직 여러 곳 남아 있어 정비사업 진척이 시세를 계속 자극할 수 있다는 점도 재지정 판단에 반영됐습니다.
은평구는 대조1구역이 힐스테이트 메디알레로 일반분양에 나섰고, 강북 최대어로 꼽히는 갈현1구역도 이주를 마치고 착공 단계에 진입하는 등 대형 재개발이 이어집니다. GTX-A 연신내역이 2024년 말 개통해 서울역까지 연결됐습니다. 매수 실무에서는 같은 은평구라도 이미 입주가 끝난 뉴타운 신축과 이주·철거가 진행 중인 재개발 구역의 확인 사항이 전혀 다릅니다. 후자라면 조합원 지위 양도가 제한될 수 있는 구간인지, 이주 일정과 잔금 시점이 맞는지를 계약 전에 따져야 합니다.
서울 재지정 그룹
서울 재지정 그룹에서 은평구는 은평뉴타운과 수색·증산뉴타운, GTX-A 연계 개발 기대가 반영된 서북권 자치구입니다. 자치구 단위 일괄 재지정에 함께 3종 규제로 되돌아왔습니다. 그룹 안에서 은평구의 자리는 재건축이 아니라 대규모 재개발과 광역 교통 개통이 만들어낸 기대가 규제 근거가 됐다는 점에서 구분됩니다. 인근 서북권 자치구와 비교하면 신축 공급 물량이 계속 나오는 쪽이어서, 입주 시기에 따라 전월세 시장이 출렁이는 폭도 큰 편입니다.
은평 위치와 주변 규제 현황
은평 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
은평 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
은평 규제지역 자주 묻는 질문
은평은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 은평은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
은평은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
수색·증산뉴타운 신축도 규제받나요?
네. 수색·증산 일대 신축 대단지도 규제지역 대출·세제 규제를 동일하게 받으며, GTX-A 호재로 매수세가 몰린 만큼 자금조달계획서 제출 등 규제가 적용됩니다.
GTX-A 연신내역 개통 효과로 규제가 완화될 여지는 없나요?
교통 개통은 오히려 수요를 끌어올리는 요인이라 완화 근거가 되기 어렵습니다. 규제 해제는 거래량과 가격 흐름을 놓고 별도로 판단되므로, 개통 자체를 완화 신호로 읽어서는 안 됩니다.
갈현1구역처럼 이주가 끝난 재개발 구역의 물건을 사도 되나요?
투기과열지구에서는 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어, 매수해도 입주권을 승계하지 못할 수 있습니다. 구역별 진행 단계와 예외 사유 해당 여부를 계약 전에 확인해야 합니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.