경기도 하남시
하남 규제지역
예 — 하남은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
하남 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
하남에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
하남 토지거래허가구역 안내
하남시는 10·15 대책으로 미사·감일지구 신축을 포함한 관내 아파트가 토지거래허가구역으로 지정돼 2025년 10월 20일부터 실거주 목적일 때만 거래가 허가됩니다.
하남은 어떤 규제지역인가
하남시는 미사강변도시와 감일지구 입주가 끝나고 3기 신도시 교산이 조성되는, 서울 강동 생활권의 도시입니다. 3호선(송파하남선) 연장과 교산 개발 기대가 겹쳐 10·15 대책으로 재지정됐습니다. 한강과 검단산 사이의 좁은 지형에 신도시가 차례로 들어서면서, 옛 시가지인 덕풍·신장 일대와 새로 조성된 지구가 뚜렷하게 구분되는 도시 구조가 만들어졌습니다. 5호선이 이미 시내까지 들어와 서울 도심 방향 통근이 가능한 점도 수요의 바탕입니다.
미사·감일 신축 단지가 강동구와 시세를 연동하고 교산 3기 신도시·지하철 연장 호재가 더해져, 경기 재지정 대상이 됐습니다. 서울 동남권에서 넘어오는 수요가 꾸준한데 신도시 조성이 이어져 기대가 계속 갱신되는 구조가 지정 배경으로 꼽혔습니다. 교산 분양 일정이 알려질 때마다 인근 기존 단지의 호가가 함께 움직이는 흐름도 관찰됐습니다.
하남시는 미사·감일지구 신축과 함께 교산 3기 신도시(약 3만7천 가구)가 조성되는 도시로, 2025~2026년 순차 분양이 예정돼 있습니다. 서울 3호선 연장(송파하남선)이 감일·교산을 지나 하남시청까지 잇는 계획으로 2025년 기본계획이 승인됐습니다. 지구마다 준공 시점이 달라 생활 인프라가 갖춰진 정도에 차이가 있으므로, 자녀 학교나 상권을 따진다면 지구 단위로 현장을 확인하는 편이 낫습니다.
경기 재지정 그룹
경기 재지정 그룹에서 하남시는 미사·감일 신축 단지가 강동구와 시세를 연동하고 3기 신도시 교산과 3호선(송파하남선) 연장 호재가 더해진 서울 강동 생활권 도시입니다. 서울발 수요가 몰리며 10·15 대책으로 재지정됐습니다. 이미 형성된 시세가 근거인 과천과 달리, 하남은 앞으로 들어설 공급과 교통이 만들어낼 기대가 지정 배경의 큰 몫을 차지합니다. 그래서 교산 조성 일정이 이 도시의 규제 논의와 계속 함께 다뤄질 가능성이 큽니다.
하남 위치와 주변 규제 현황
하남 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
하남 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
하남 규제지역 자주 묻는 질문
하남은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 하남은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
하남은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
하남 미사·감일 신축을 전세 끼고 살 수 있나요?
하남시는 관내 아파트가 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 목적일 때만 거래가 허가되므로, 전세를 낀 매수는 성립하지 않습니다. 여기에 규제지역 지정에 따른 대출 한도 축소와 자금조달계획서 제출도 함께 적용됩니다.
교산 신도시 분양을 기다리는 동안 기존 단지를 사도 되나요?
미사·감일 등 기존 단지 매수에도 허가 절차와 실거주 의무가 동일하게 적용됩니다. 분양을 기다리는 목적으로 짧게 보유했다가 되파는 계획이라면 요건과 충돌할 수 있으니, 보유 기간을 전제로 판단해야 합니다.
3호선 연장이 개통되면 규제가 풀리나요?
교통 개통은 규제 해제의 요건이 아닙니다. 오히려 개통 기대가 가격을 밀어 올린 점이 지정 배경으로 지목됐던 만큼, 개통을 전제로 규제 완화를 예상하고 매수 계획을 세우는 것은 위험합니다.
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대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.