서울특별시 동대문구
동대문 규제지역
예 — 동대문은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
동대문 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
동대문에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
동대문은 어떤 규제지역인가
동대문구는 청량리역 초고층 개발과 전농·답십리 뉴타운, 이문·휘경 재개발이 활발한 지역입니다. 청량리 일대 신축 랜드마크가 시세를 끌어올리며 재지정 대상이 됐습니다. 청량리역은 여러 노선이 겹치는 동북권 환승 거점이라 이 일대 개발이 자치구 전체의 기준 시세를 다시 쓰는 역할을 해 왔습니다. 다른 한편으로 회기·이문 일대는 대학이 밀집해 원룸과 소형 임대 수요가 두터운 별개의 시장을 이루고 있습니다.
청량리역 초고층 개발과 전농·답십리·이문·휘경 뉴타운이 잇따라 준공되며 신축 랜드마크가 시세를 끌어올려, 10·15 대책 재지정 대상이 됐습니다. 노후 주택가로 인식되던 지역에 대단지 신축이 연달아 들어서며 기준 시세가 재편된 속도도 재지정 판단에 반영됐습니다.
동대문구는 이문·휘경뉴타운 재개발이 입주기에 들어서, 이문1구역이 래미안 라그란데로 2025년 초 입주를 시작했고 이문3구역도 2025년 말부터 순차 입주에 들어갔습니다. 전농동 청량리역에는 지상 65층 롯데캐슬 SKY-L65가 들어서 동북권 최고층 주거지가 됐습니다. 대규모 입주가 이어지는 시기에는 전세 물량이 한꺼번에 풀리며 임대 시장이 출렁일 수 있어, 기존 주택을 정리하고 옮겨 오는 일정이라면 여유를 두는 편이 안전합니다.
서울 재지정 그룹
서울 재지정 그룹에서 동대문구는 청량리역 초고층 개발과 전농·답십리·이문·휘경 뉴타운이 잇따라 준공되며 신축 랜드마크가 시세를 끌어올린 축입니다. 10·15 대책으로 서울 전역과 함께 3종 규제에 다시 묶였습니다. 같은 동북권의 중랑·강북이 아직 정비 초·중반 단계에 머무는 것과 달리, 동대문구는 이미 입주까지 마친 대단지가 여럿이라 신축 비중이 높은 편입니다.
동대문 위치와 주변 규제 현황
동대문 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
동대문 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
동대문 규제지역 자주 묻는 질문
동대문은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 동대문은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
동대문은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
청량리 신축 주상복합도 규제 대상인가요?
네. 청량리역 일대 신축 주상복합도 규제지역 대출·세제 규제를 동일하게 받으며, 전매제한과 자금조달계획서 제출 의무가 적용됩니다.
이문·휘경 신축 단지 입주 물량이 많으면 매수에 유리한가요?
입주가 몰리는 시기에는 전세 물량이 늘어 임대 시장이 흔들릴 수 있지만, 매매 규제 자체가 완화되지는 않습니다. 규제지역 대출 한도와 자금조달계획서 의무는 그대로 적용되므로, 입주장 여건과 규제 조건은 따로 계산해야 합니다.
회기·이문 대학가 원룸을 사서 임대해도 되나요?
동대문구도 10·15 대책 대상이라 관내 아파트를 사려면 구청 허가를 받고 매수인이 직접 살아야 하므로, 아파트를 임대 목적으로 사들이는 계획은 어렵습니다. 회기·이문 대학가에 많은 원룸은 아파트가 아니어서 허가 대상 여부가 물건별로 달라지니 소재지 구청에 확인해야 하고, 규제지역 대출 한도 축소와 자금조달계획서 제출은 주택 유형과 무관하게 적용됩니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.