서울특별시 동작구
동작 규제지역
예 — 동작은 규제지역입니다.
2026. 07. 01 기준 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.
동작 규제, 내 상황이면?
보유 상황과 집값을 넣으면 대출·세금 영향을 바로 계산합니다.
대출
주담대 제도상 최대 3.2억 (LTV 40%)
8억 주택 기준, 규제지역 LTV 40%가 제도상 한도로 적용됩니다.
실제 한도는 DSR 40% 등 소득 심사와 은행별 대출 취급 기준으로 더 줄 수 있음
내 소득 기준 실제 한도 계산실거주 의무
매수 후 2년 직접 거주 의무
토지거래허가구역이라 매수 전 구청 허가가 필요하고, 취득 후 2년간 본인이 거주해야 합니다 (임대 불가).
위반 시 이행강제금 · 기준 면적 이하 소형은 허가 대상 제외 가능
취득세
취득세 약 2,050만원
8억 주택 첫 취득 기준, 지방교육세 포함 합계세율 2.56% (중과 없음).
전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다
양도세
2년 보유·거주 시 양도세 비과세
조정대상지역에서 취득하면 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 + 2년 거주 요건이 붙습니다.
전세·갭투자
전세 끼고 매수(갭투자) 불가
토지거래허가구역은 취득 후 2년 실거주가 강제되어 세입자가 있는 집을 전세 승계로 매수할 수 없습니다.
1주택자 전세대출 보증 제한 등 전세 관련 규제도 함께 확인 필요
2026-07-01 대책 기준 참고용 추정치입니다. 실제 한도·세액은 소득·기존대출·개별 요건에 따라 달라지며 정확한 내용은 정부24·전문가로 확인하세요.
동작에 적용되는 규제
투기과열지구 — 대출·전매·정비사업 최고 강도 규제
- 주택담보대출 한도(제도상)
- 가구당 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억 (10·15 대책 가격구간 차등)
- LTV(담보인정비율)
- 무주택·1주택 40%, 2주택 이상 0%
- 분양권 전매제한
- 수도권 규제지역 최대 3년 (입주자모집공고 후, 과밀억제권역 1년·기타 6개월)
- 재건축 조합원 지위 양도
- 조합설립 인가 후 원칙 금지
- 청약 재당첨 제한
- 당첨 후 최장 10년 재당첨 제한
조정대상지역 — 세금·거래 신고 규제
- 다주택자 양도세 중과
- 한시 배제 2026.5.9 종료 — 5.10 양도분부터 기본세율 + 20~30%p 중과·장기보유특별공제 배제 (5.9까지 계약·토지거래허가 신청분은 계약일부터 4~6개월 내 잔금 시 제외)
- 취득세 중과
- 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% (비조정 2주택은 1~3%)
- 1세대 1주택 비과세
- 2년 이상 거주 요건 추가
- 자금조달계획서
- 주택 거래 시 제출 의무 (자금 출처 증빙 포함)
토지거래허가구역 — 거래 전 허가·실거주 의무
- 거래 전 허가
- 기준 면적 초과 주택·토지 매매 시 시·군·구청장 허가 필수
- 실거주 의무
- 허가 후 2년간 매수인이 직접 거주 (매매·임대 금지)
- 이용 목적 의무
- 허가받은 목적대로 이용, 위반 시 이행강제금 부과
- 갭투자 차단
- 전세를 낀 매매(갭투자) 사실상 불가
동작은 어떤 규제지역인가
동작구는 흑석뉴타운 한강변 신축과 노량진뉴타운 재개발이 이끄는 강남 인접 자치구입니다. 흑석·노량진 정비사업이 강남 접근성과 맞물려 상승세를 보이며 재지정됐습니다. 노량진의 학원가와 고시촌, 상도·사당의 오래된 주거지, 흑석의 한강변 신축이 한 자치구 안에 층을 이루고 있어 생활 환경의 편차가 큰 편입니다. 매수를 검토한다면 단지 이름보다 그 필지가 속한 정비구역 번호부터 확인하는 편이 빠릅니다.
흑석뉴타운 한강변 신축과 노량진뉴타운 재개발이 강남 접근성과 맞물려 상승세를 보이며, 10·15 대책 재지정 대상이 됐습니다. 두 뉴타운이 비슷한 시기에 성과를 내면서 자치구 전체 시세의 기준선이 짧은 기간에 올라섰다는 평가가 따랐습니다. 강남권으로 이동하기 쉬운 위치라 규제가 강화될 때마다 대체 수요가 흘러드는 경로에 놓여 있다는 점도 지정 배경으로 거론됐습니다.
동작구는 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 두 대형 재개발이 마무리 국면에 들어섰습니다. 한강변 흑석뉴타운은 여러 구역이 입주를 마쳤고 흑석9·11구역이 후속 절차를 밟고 있으며, 노량진뉴타운은 8개 전 구역이 시공사를 선정해 순차 착공 중입니다. 착공 구역이 많다는 것은 매수 시점에 따라 입주까지 기다려야 하는 기간이 크게 달라진다는 뜻이므로, 실거주 계획과 사업 일정을 함께 맞춰 봐야 합니다.
서울 재지정 그룹
서울 재지정 그룹에서 동작구는 흑석뉴타운 한강변 신축과 노량진뉴타운 재개발이 강남 접근성과 맞물려 상승세를 보인 강남 인접 자치구입니다. 서울 전역과 함께 3종 규제에 다시 묶였습니다. 강남 네 개 구가 완성된 시세를 근거로 규제를 유지한다면, 동작구는 진행 중인 정비사업이 앞으로 만들어낼 변화가 지정 근거에 가깝습니다. 그래서 규제 완화 논의가 열리더라도 두 뉴타운의 준공 일정이 함께 검토될 가능성이 큽니다.
동작 위치와 주변 규제 현황
동작 주변 지역 규제 현황
2026-07-01 기준
동작 규제 지정·해제 히스토리
- 규제 지정
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
토지거래허가구역 지정 (효력 10-20)
근거 자료 → - 규제 지정투기과열지구조정대상지역
10·15 대책 (규제지역 대폭 확대)
서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정. 공고 5일 후인 10월 20일부터 효력 발생.
투기과열지구·조정대상지역 지정 (효력 10-16)
근거 자료 → - 규제 해제투기과열지구조정대상지역
- 규제 지정투기과열지구
- 규제 지정조정대상지역
동작 규제지역 자주 묻는 질문
동작은 규제지역인가요?
네. 2026-07-01 기준 동작은 투기과열지구 · 조정대상지역으로 지정된 규제지역입니다. 토지거래허가구역으로도 지정돼 있습니다.
동작은 어떤 규제를 받나요?
투기과열지구와 조정대상지역 규제가 적용됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 자금조달계획서 제출 등이 부과됩니다. 토지거래허가구역이라 매수 시 허가와 2년 실거주 의무도 있습니다.
흑석·노량진 재개발 입주권을 살 수 있나요?
투기과열지구에서는 재개발 조합원 지위 양도가 관리처분 이후 제한되는 구간이 있어, 흑석·노량진 구역은 사업 단계에 따라 입주권 매수가 막힐 수 있습니다.
노량진뉴타운은 구역마다 매수 조건이 다른가요?
여덟 개 구역의 진행 속도가 같지 않아 착공한 곳과 아직 절차가 남은 곳이 섞여 있습니다. 조합원 지위 양도 제한 여부와 예외 사유 해당 여부가 구역 단위로 갈리므로, 구역을 특정하지 않은 상태에서는 매수 가능 여부를 판단할 수 없습니다.
이미 입주를 마친 흑석 신축은 규제를 덜 받나요?
정비사업이 끝난 단지는 조합원 지위 양도 제한에서 벗어나지만, 자치구 전역에 적용되는 투기과열지구·조정대상지역 규제는 동일하게 받습니다. 대출 한도 축소와 자금조달계획서 제출 같은 절차는 신축·구축을 가리지 않습니다.
대출 한도·세율·한시 조치 등 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르므로, 실제 판단 전 관보 및 국토교통부·재정경제부·해당 지자체 공고를 확인하세요.